Listado de control para la compra de bienes inmuebles

  • Control de Informaciones generales del Registro de propiedad.
    Las informaciones básicas del la propiedad se encuentran en la nota registral

    • Régimen de tenencia y descripción del inmueble.
      La nota registral da información sobre el régimen de tenencia así como una detallada descripción del inmueble.
    • Cargos
      La nota registral da información sobre todo tipo de cargas como,hipotecas,usufruto,servidumbres,alquileres o ejecución.
    • Impuestos de de la contribución territotial(IBI).
      El vendedor tiene que demostrar que ha pagado las contribuciones territoriales (IBI,basura,etc.)a través de un recibo anual.

  • Información adicional en caso de promociones
    No toda la información se encuentra en la nota registral.

    • Edificabilidad
      Si se desea comprar un terreno hay que informarse en el ayuntamiento y preguntar por la clasificación dónde puede verse el tanto por ciento necesario para edificar el terreno,la altura de la casa,cuantas plantas, limites del terreno.
    • Licencia de obra
      En caso de que haya licencia hay que ver la validez de la misma asi como si se puede prolongar o realizar cambios.

  • Informaciones adicionales en caso de nuevas promociones

    • Declaración de obra nueva
      Los documentos más importantes son:
      • licencia de obra,
      • final de obra y
      • declaración de obra nueva.
      Una casa sólo puede ser construida si hay una licencia de obra. Una vez terminada la casa el ayuntamiento da el final de obra. Acto seguido, el promotor hace la declaración de obra nueva ante el notario para poder registrarla en el registro de la propiedad. De lo contrario solo se encontraría el terreno en el registro.
    • Cédula y habitabilidad
      La cédula de habitabilidad es necesaria en caso de hacer contratos con las empresas de aprovisionamientos locales.
    • Planos de construcción y planos de instalaciones
    • Buletín de instalaciones eléctricas
      Necesario para la confirmación de que todas las instalaciones eléctricas se han hecho conforme las normas existentes de seguridad.

  • Contrato de compraventa

    • Contrato de reserva
      Este tipo de contrato se utiliza para reservar un inmueble por un corto periodo de tiempo.
      Se depositará una pequeña cantidad. En caso de que el interesado haga la compra esta se cargará a cuenta de lo contrario de perderá.
    • Contrato de opción
      Con este contrato el comprador y el vendedor adquieren el compromiso de comprar el inmueble en un tiempo determinado por ambas partes. El vendedor no podrá vender el inmueble a otra persona en el periodo de tiempo establecido. Este tipo de contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad.
      El comprador tendrá que pagar al vendedor de la opción un 10% del precio de la compra_venta.
      En caso de no comprar el inmueble la opción no podrá recuperarse. En caso de que el vendedor venda el inmueble en el tiempo de la opción a un tercero este tendría que pagar el doble al comprador.
    • Contrato privado
      En la mayoría de los caso este tipo de contrato se hace antes de acudir al notario. En este contrato se describe el tipo de inmueble, el precio real, las condiciones de pago y los costes.
      Un contrato privado siempre tiene como finalidad el hacer una escritura ante notario, se deben poner los datos cuando se piensa hacer la compraventa pública.
    • Escritura Pública
      Una vez hecha la escritura pública ante notario esta deberá ser registrada en el registro de propietarios.
      En la escritura aparece una detallada descripción del inmueble y en cual números están listados en el registro de propiedad y en el catastro.
      Siguen los convenios de compraventa.
      SE recomienda pedir al notario el contrato unos días antes de la firma para cerciorarse en caso de que haya habido cambios.

  • Costes e impuestos

    Los únicos costes en la compra de un inmueble son los originarios por el notario, el registro y la gestoria. Dependiendo del valor del inmueble se paga entre un 1,5% y un 2% de gastos. Los impuestos son adicionales.
    • Costes únicos del comprador
      • IVA
        Si el que vende es un promotor, él cual a construido la casa o el piso nuevo, se pagará un 7% de IVA.
        En caso de que se venda por vez primera un terreno con licencia de obra el IVA será de un 16%.
        En caso de que el vendedor sea un particular de un terreno con licencia de obra el IVA es del 7%.
        Si la venta es de garajes, trasteros o edificios comerciales se cobra un 16%.
      • ITP (impuestos de transmisiones)
        En todos los inmuebles dónde no se paga el IVA se cobra el 7%ITP.
      • AJS
        En los inmuebles que se paga el IVA el AJS es del 1% (Islas Baleares).
    • Costes únicos del vendedor
      • Plusvalia
        El vendedor tiene que pagar la plusvalía la cual esta condicionada por el crecimiento del suelo/terreno (no de la casa) y la determina el ayuntamiento dependiendo de si el tiempo de transición es de 1 año hasta los últimos 20 años.
        Una excepción es el terreno rústico.
        La base del impuesto es el valor catastral que se encuentra en los recibos anuales del ayuntamiento (IBI).
        Los coeficientes dependen del ayuntamiento (entre un 3 % y un 3,7 %) los cuales se multiplican con los años.
        Este porcentaje una vez calculado es la base de la plusvalía.
        El ayuntamiento determina la cantidad del impuesto, máximo 30%.
        Este impuesto se calcula encima de la plusvalía y se multiplica con el nuevo valor catastral.
      • Impuestos sobre las renta de las personas físicas (IRPF)
        Sobre el beneficio se tiene que pagar IRPF, la cantidad depende si la persona es residente y por ello fiscal ilimitada o no-residente y fiscal limitada.
    • Fiscal ilimitada
      • El IRPF no se determina por algo impuesto fijo, en realidad se orienta a un tipo de “perdida-ganancia”.
        En caso de que el vendedor tenga la propiedad por más de 10 años no tiene que pagar IRPF.
        En caso de tenerla más de 1 año págara el 15% de la ganancia.
    • Fiscal limitada
      • Si la propiedad tiene más de 10 años no tiene que pagar IRPF.
        Si la tiene más de 1 año tiene que pagar el 35% de la ganancia.
        A partir del año 2007 el IRPF bajará un 18% de la ganancia.
      • Impuestos anuales
        El IBI (Impuestos Bienes Inmueble) debe pagarse en los terrenos urbanos.
        El propietario tiene que pagarlos anualmente.
        Como base se calcula el valor catastral que es entre un 0,3 % y 0,4 %.

  • Información adicional sobre la compraventa de inmuebles a través de sociedades
    Muchas propiedades se compran a través de sociedades.

    • Compra de bienes inmuebles
      Al comprar una S.L se tiene que pagar un 7 % de IVA o 7 % ITP, el IVA puede ser compensado con las “cantidades de IVA”, si es una S.L activa, lo cual quiere decir que no sólo administra propiedades.
    • Venta de inmuebles
      El beneficio de una S.L activa esta sujeto al impuesto de sociedades, hasta una cantidad de 90.000 euros se impone in 30%, después, 35% del beneficio.
      Más o menos lo mismo que el impuesto de no-residentes.
    • Impuesto de Sociedades(AJS).
      La AJS del 1% ha de pagarse si una persona privada presenta una propiedad privada a una S.L
    • Venta de acciones de la S.L
      Muchos no-residentes intentan evitar los altos impuestos de la venta de su propiedad vendiendo el 100% de las acciones de su S.L
      Esto no es posible si la activa de la S.L consiste en más que el 50% de las propiedades.En cuyo caso la ley lo trata como una venta de propiedades y se tiene que pagar el 7 % ITP.

 
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